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跑胡子透视牌软件哪里有得下载

发布时间:2018-02-20 14:01:55

原标题:小镇怎么赚钱?我们从39亿营收传化公路港与45亿利润的普洛斯模式中发现的价值——产城运营战略观察第四十四期

本文根据产城观察网研究团队内部培训整理。

1.问题的引出:如何构建盈利模式?

我们沟通的很多开发商都在问我们一个问题,小镇的盈利模式到底是什么样的?这种问题笔者往往通过3个方向进行思考:

1

产业的盈利模式:

主要参考产业行业内标杆企业的做法,例如:农业可以参考正大集团、蓝城集团在农业方面的运营方式与经验;

2

点状的参考方案:

主要依托对标杆项目理解与跨行业的内容的见解,例如:在小镇中植入中小学素质教育模块,植入低空飞行的文旅模块,这就需要对相关行业有着深入的见解;

3

信息化的思考方式:

统筹人流、物流、信息流的传导,进行盈利构建。

图 - 人流、物流、信息流的思考方式示意

但这三个方向都存在一些问题,产业的盈利模式往往对产业内部的理解不够;信息化的思考方式难免套路的嫌疑,理论充分而落地性有待考量;点状的参考方案往往很多都不是正常的商业化逻辑;

以万达为例,万达长白山度假区的冰雪度假小镇就不是完全正常的商业逻辑。冰雪小镇的打造无可复制,只有万达能做。其核心是万达和国内外的许多酒店和商家是战略同盟,在度假区的规划设计完了以后出于合作关系这些酒店和商家必须去开店,一夜之间十几家度假酒店入驻长白山,把第三道菜做成了,这背后并非正常的商业逻辑,更主要是资源属性。

从看热闹到看门道,所以作为小镇的研究者到底怎么才能构建盈利模式?

图 – 长白山国际旅游度假区天池景区

2.传化公路港与普洛斯物流地产盈利模式的碰撞

在说我自己思考的结论前,我们先看下我们日常研究中的物流地产的两个案例,普洛斯的物流地产模式与传化集团的公路港模式。希望这两者的在盈利模式方面的对比分析,能为我们理清构建项目盈利模式的思路。

2.1普洛斯依托基金赚资本的钱,

盈利模式非常清晰

普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商,在中国和日本两大亚洲经济体中物流地产建筑面积占绝对领先地位。

(1)普洛斯定位为现代物流设施的提供商

(2)在发展模式方面,普洛斯主要依托前端便宜的土地,中端先进的物流设备,后端强大的金融支撑使之快速扩张;

前端:普洛斯前端便宜的土地主要因为其进入中国早,很早就瞄准了一二线城市,这个机遇性因素很强,并不是笔者想强调的;

中端:依托普洛斯全球物流地产发展的经验,普洛斯经营的物流园区为高端物流园区,对包括精密电子产品在内的货物保存、货物装配时间有着技术领先优势。举例而言,同样20吨货物普洛斯园区可以1小时内装车完成,较中低端物流园区提速80%以上。

后端:普洛斯依托物流地产基金,将项目开发后出租率达到60%即移交至运营,运营成熟后通过资产证券化置入基金,投资者购买基金获取收益分成,而普洛斯则获取收益分成与管理费。资产证券化资金回流后,再进行开发,资产证券化后置入基金,实现滚动开发。这样普洛斯就可以用很少的自有资本撬动较多的资金,高杠杆的模式。

图 – 普洛斯物流地产基金模式

(3)在盈利方面主要是资产增值收益与金融收益,盈利模式非常清晰

在上述的模式下,普洛斯的盈利模式非常清晰。核心是赚资本的钱,谋取资产升值的收益与金融管理的收益,这点在普洛斯的年报中表现的也非常显著,地产的公允价值变动占据了利润的80%以上;

2.2传化各阶段盈利点军不同,

盈利模式不断调整变化

(1)传化的物流地产是公路港模式

传化在2000年提出的“公路港”简单的说就是一个货物的暂存平台,传化构建一个类似于滴滴打车平台,需要运货的货主发单,货车司机接单,尽量避免空车情况,提升资源利用效率。

公路港解决的核心问题是货车空载返回的问题,在早期我国货车空载返回的情况非常严重,以热度较高的京广公路货运而言,从广州去北京运货,而从北京返回广州的空车率很高,造成了大量的汽油等人力物力资源的浪费。

(2)传化公路港模式经历了1.0-3.0的变化,盈利侧重各有不同

公路港1.0:盈利方面不过多考虑,已满足自身需求为主。传化做公路港也是事出有因,传化集团是一个化工集团,化工品大量属于危险品,部分需要化工企业自建车队运输,为了提升运输效率传化出于自身需求2000年传化打造了公路港模式协助自身运输,盈利方面考虑相对较少。

公路港2.0:盈利方面主要依靠政府支持与公路港内部商业运营。随着互联网技术的快速普及,公路港愈发收到欢迎,2010年传化第三个公路港开业。在十八大前夕,时任国务院总理温家宝亲自考察传化物流港模式并对其赞许有嘉,认为这是一个利国利民的好模式。随即,工信部发文要求各省学习公路港模式,在土地与资金上给予公路港支持。

在这样的政策支持下,传化已优势的价格获取了部分土地开始了全国扩张,其核心是政策的支持,这阶段盈利主要来源于传统的物流增值服务(公路港内餐饮、超市、其他服务等)与资产的升值。

公路港3.0:盈利方面转向物流金融,即供应链金融与物流三方支付。2015年后,传化不再有重资产的自身车队,完全转型为公路港平台服务商,着眼于新兴的供应链金融(应收账款贴现与动产融资),并设立了三方支付平台等,盈利重心再次出现转变。

2.3碰撞的结果,我们很难说谁更先进

相比于普洛斯的清晰明了一以贯之的盈利模式,传化物流的盈利模式根据政策的转变,环境的转变不断在发生变化,依旧能达到的不错投资回报率。

传化公路港与普洛斯物流地产盈利模式的碰撞,我们很难说谁的盈利模式更好,谁的想法与理念更为先进。

那为什么普洛斯很清晰的盈利模式反而不一定更好(2008年金融危机普洛斯破产后亚太地区被收购),而盈利模式从来不怎么清晰的传化反而现在如日中天呢?这对我们盈利模式的构建又有什么启示呢?

3.价值是一切盈利模式的先导,

盈利模式的核心在于你挖掘了什么的价值

3.1盈利模式未能非常明确并非项目的核心矛盾,价值是盈利模式的先导

盈利模式不清晰其实可以在项目规划与实践中进行调整,只要基础的盈利点可以站稳就好,而项目的方向是否正确才是战略的根本。

每一个研究者都应该不断的问自己,项目的盈利来源根本上是实现了什么的价值?这个价值是不是社会需求的痛点?传化的根本是抓住了物流空载率的问题,以提升资源利用效率为价值,而这个问题的出现就势必是运力短缺的中国公路运输的痛点,政府大量的政策自然会支持,很自然的可以享受到政策的红利。

你现在制定的盈利模式常常难以落地,是因为只看到了眼前的政策,认为这是政策红利,而没有看到未来的政策,去享受真正的政策红利,根本上是没有看清价值与痛点到底在哪里!

我们认为价值主要来自于两方面,增量价值与存量价值的重新激活:

(1)增量价值来自于技术的进步与发展,如发明化肥提高粮食产量;

(2)存量价值来自于资源的整合与利用,使存量价值经过整合产而被重新激活产生增量,如晚高峰私家车带人可以节省社会汽油消耗、缓解打车难问题、也让人更愿意打车;

普洛斯是为国内物流带来了真正的技术升级,属于增量价值,而传化做的是降低物流空载率做的是存量价值的激活。

3.3方向只需大致正确,团队必须充满活力,盈利模式的核心在于你挖掘了什么的价值

对于小镇的产业未来哪个最好,我们不可能看的太准,以比较热门的小镇产业为例,是要做康养还是文旅,哪个更好现在谁也说不准,我们只能说现在农业的方向不错,因为我国农业的现代化一定是有价值的,也是未来国家发展的痛点,但具体是大农业科研还是城市精细化的农业,这个也不好说。

最后用在年初的华为内部会议上,任正非提出一段话来结束今天的分享。

“‘方向只需大致正确,团队必须充满活力。’首先,这里的方向是指华为产业方向和技术方向,不可能完全看的准,做到大致准确就很了不起;其次,在方向大致准确的情况,组织充满活力非常重要,是确保战略执行、走向成功的关键。”

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